Entregar la vivienda en pago de la hipoteca.

n España, a diferencia de otros países como Alemania o Estados Unidos, si no puedes pagar la hipoteca no es suficiente con entregar las llaves al banco. Es lo que se conoce como “dación en pago”.

En nuestro país la situación es diferente ya que el titular de una deuda hipotecaria se compromete a devolver el dinero con sus bienes presentes y futuros.

El procedimiento normalmente una vez iniciada la ejecución hipotecaria termina en una subasta donde la vivienda saldrá a un precio inferior a la tasación inicial y el titular de la hipoteca deberá devolver al banco la diferencia entre la deuda inicial y el precio de subasta de la vivienda, perdiendo la casa pero quedando todavía deuda.

Hoy en día con la actual crisis económica, el desplome del precio de la vivienda a consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria, la situación es alarmante para muchas familias, que han visto como muchos de sus miembros se han quedado en desempleo y no pueden afrontar el pago de la hipoteca.

Un grupo de asociaciones y sindicatos ha promovido una iniciativa legislativa popular para modificar la ley hipotecaria y hacer posible la dación de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria. Incluso por parte de un sector de la judicatura se han dictado Sentencias recogiendo la posibilidad de hacer factible la dación en pago, acogiendo el clamor social al respecto e intentando aportar soluciones a esta situación.

La dación en pago no es una figura nueva en nuestro Derecho. Está contemplada en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, pero depende de la buena voluntad de las entidades si no existe un acuerdo específico suscrito previamente en el contrato del préstamo.

Para que la banca tenga la obligación de eximir al deudor del pago de la totalidad de su deuda si entrega su casa, se exigen cambios en la normativa actual, reformas que muchos expertos desaconsejan en este el momento. Cualquier cambio regulatorio en este sentido tendría consecuencias sobre la estructura financiera de la banca en España.

Desde 2007, los procedimientos de ejecuciones hipotecarias suman más de 250.000, debido en gran parte a que la banca concedió créditos sin garantías y por encima del valor de la vivienda. Pero, tal y como apuntan los expertos, no toda la responsabilidad debe recaer sobre las entidades, ya que los compradores de viviendas debieron ser conscientes y responsables de las deudas que adquirían. No obstante, la crisis y el paro han agravado los problemas a la hora de hacer frente a los pagos y desde varios sectores se reclaman soluciones.

En contra de generalizar la dación en pago  la mayoría de expertos indican que con carácter retroactivo no es el mejor momento para modificar la figura de la dación en pago en Ley Hipotecaria, ya que supondría cambiar el reglamento sobre contratos ya firmados en el pasado y en hipotecas que ahora están vigentes generariía una ran inseguridad jurídica.

Sin embargo si sería viable modificar la norma pero para las hipotecas nuevas. A pesar de que en este caso se incrementarían los riesgos de impago para las entidades financieras, ello los bancos lo tendrían que repercutir en sus clientes a la hora de conceder préstamos. Con lo cual, aunque a corto plazo se encarecería y se restringiría el crédito, a largo plazo las hipotecas serían menos arriesgadas y se evitarían nuevas crisis y más embargos.

Por su parte, la Asociación Española de Banca asegura que «las entidades bancarias son conscientes de que muchas familias tienen problemas para afrontar el pago de su hipoteca a causa de la crisis económica. Por ello, tratan siempre de agotar las posibles vías de solución cuando su cliente se encuentra en una situación delicada y solo utilizan la ejecución del inmueble como último recurso». Sin embargo ello depende muchas veces de la política bancaria de cada entidad, ya que son conocidos casos en que el banco ha ido a una ejecución hipotecaria con deudas minúsculas y otros bancos que han agotado todas las vías negociadoras.

No obstante la Asociación Española de Banca indica que «no hay que olvidar que las entidades de crédito tienen la obligación de ejercer la acción de cobro puesto que deben responder ante los depositantes que les han confiado su dinero y ante sus accionistas». Por ello, no creen que la solución sea la entrega de la vivienda en pago de la deuda.

Los notarios de Cataluña apuestan por fomentar la dación en pago, aunque especifican que, en ningún caso, sería obligatoria y tampoco tendría carácter retroactivo.

Entre las propuestas de los notarios se encuentran establecer un procedimiento concursal para particulares que sea realmente útil para las familias, así como regular más y mejor el sistema de tasaciones, al considerar que ésta ha sido una de las fisuras del sistema actual. Además, creen preciso recurrir más a menudo al procedimiento notarial de ejecución extrajudicial, pactando expresamente en la escritura de constitución de una hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado en el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada, de modo que la venta extrajudicial se realiza por medio de notario, evitando acudir a los juzgados, lo que supone un coste económico superior e incrementa el tiempo necesario para culminar el proceso, dado el actual colapso del sistema judicial.

Todo ello pasaría también por una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Hipotecaria, y una moderación de los intereses de demora, que actualmente superan en muchos casos el 20%, para ajustarlos a porcentajes más similares a los intereses de mercado. Una mejor regulación de la insolvencia de los particulares, para favorecer la negociación con los bancos y evitar la liquidación. Por otra parte que se contemple por la legislación un trato especial para la vivienda familiar, de modo que queden especialmente protegidas aquellas que son la única propiedad y donde convive el núcleo familiar.

Mª Dolores Ortiz (Abogada)

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